El alquiler con opción a compra es un acuerdo inmobiliario que permite a los inquilinos arrendar una propiedad con la posibilidad de comprarla en el futuro.
Esta modalidad fusiona los elementos del alquiler tradicional con la opción de adquirir la propiedad a largo plazo, brindando flexibilidad y seguridad para ambas partes, el arrendatario y el propietario. Es esencial comprender cómo funciona este sistema y las consideraciones clave, tanto para aquellos que buscan alquilar como para los propietarios que evalúan ofrecer esta alternativa.
¿Cómo funciona un contrato de alquiler con opción a compra?
Un contrato de alquiler con opción a compra consiste en un acuerdo doble que incluye un contrato de arrendamiento y uno de compraventa. Este acuerdo comienza con la firma de un contrato de arrendamiento estándar, al cual se añade una cláusula que estipula un plazo durante el cual el inquilino puede decidir ejercer la opción de compra de la propiedad.
Al concluir el período de alquiler especificado, el inquilino tiene el derecho de comprar la vivienda al precio previamente acordado con el propietario en el momento de firmar el contrato. A este precio se le pueden descontar, ya sea en parte o en su totalidad, las cuotas de alquiler que el inquilino ha pagado durante el período de arrendamiento.
Esta modalidad de arrendamiento es particularmente atractiva para personas que, aunque no cuentan con suficiente ahorro para realizar la compra de una vivienda de manera inmediata, desean mantener la opción de compra abierta sin comprometerse de inmediato, o aún están decidiendo si adquirir o no la propiedad.
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¿Qué tener en cuenta sobre el alquiler con opción a compra?
Antes de firmar cualquier contrato de alquiler, regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es importante especificar el tiempo en el que el inquilino puede permanecer alquilado, cuánto tiene de plazo para comprar la casa, la cantidad de las mensualidades del alquiler, quién pagará los gastos derivados del arrendamiento (suministros, tasas, etc.) o quién acometerá las reformas y reparaciones en caso de que sean necesarias.
Respecto a la futura compraventa, bajo la legislación del Código Civil, hay que señalar el precio final de la operación, el porcentaje a descontar de las cuotas del alquiler del precio final (total o parcial) y la cantidad o señal inicial que se debe entregar para formalizar el contrato (entre un 5 y 10% del precio de venta que después se descontará de la compraventa si llega hacerse efectiva y que el inquilino no recuperará si no la compra finalmente).
Por otro lado, hay que destacar que, en un contrato de alquiler con opción a compra, el inquilino podrá adquirir la vivienda antes de plazo si tiene el dinero para hacerlo y, además, tiene preferencia respecto a otros compradores. Al ser un contrato complejo, lo ideal es dejarse asesorar por un abogado.
Los gastos del alquiler con opción de compra
En este tipo de contratos habrá que asumir los gastos correspondientes al alquiler y a la compra. En cuanto a los gastos del alquiler:
- Reserva: Pago inicial para asegurar que la vivienda no se alquile ni venda a otra persona mientras se negocian las condiciones (no es obligatorio)
- Fianza: Equivale a un mes de renta y, si se causan daños en la vivienda, se utilizará para las reparaciones; si no, se devuelve al finalizar el alquiler o al comprar la casa
- Renta mensual: Pago mensual acordado con el propietario durante el período de alquiler
- Gastos de formalización del alquiler: Por ley, estos gastos (honorarios de la inmobiliaria, redacción del contrato, etc.) deben ser abonados por el propietario
Por otro lado, los gastos asociados a la opción de compra son:
- Prima: Pago adelantado de, habitualmente, el 10% del precio de la vivienda al firmar el contrato, que se pierde si el inquilino no ejerce la opción de compra
- Precio de la vivienda: Al ejercer la opción de compra, se debe pagar el precio previamente acordado con el propietario, descontando la prima y las cuotas de alquiler ya pagadas
- Gastos de formalización de la compraventa: Incluyen los impuestos derivados de la compraventa, honorarios de notario, gestor y registrador; normalmente esto asciende a un 10-12% del precio de la casa
Duración del contrato de alquiler con opción a compra
En cuanto a la pregunta cuántos años se puede hacer un contrato de alquiler con opción a compra, es un aspecto crucial que varía según los acuerdos establecidos entre el inquilino y el propietario.
Si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un período de cinco años para los arrendamientos, esta duración puede ampliarse si ambas partes así lo acuerdan. En caso de una prórroga, es fundamental reflejar cuidadosamente las nuevas condiciones acordadas, que pueden incluir ajustes en el precio de compra, condiciones de pago, plazos adicionales, entre otros aspectos relevantes.
Esto permite adaptar el acuerdo a las necesidades específicas de ambas partes y facilita la planificación a largo plazo tanto para el arrendatario como para el arrendador. Sin embargo, es fundamental que cualquier modificación se realice de manera clara y documentada.
Pasos para alquilar un piso con opción a compra
Si te han convencido las ventajas de este tipo de contrato de arrendamiento, estos son los pasos que debes dar para alquilar un piso con opción a compra con éxito:
- Busca viviendas de alquiler con opción a compra: El primer paso es buscar viviendas que estén disponibles para el alquiler con opción a compra. Además, siempre puedes proponer al propietario de un inmueble que te guste, tanto en régimen de alquiler como de compra, si podéis llegar a algún tipo de acuerdo para incluir la opción a compra.
- Negocia las condiciones con el propietario y firma el contrato: Una vez encontrada la casa, hay que negociar las condiciones del alquiler y de la compraventa con el propietario. Estas deben quedar reflejadas en los dos contratos.
- Vive de alquiler durante el plazo pactado: Una vez hayas firmado el contrato de alquiler con derecho a compra, podrás vivir en el inmueble durante el plazo pactado con el arrendador, quien tendrá que respetar el precio de venta fijado independientemente de si aparece un comprador que ofrezca un importe superior.
- Ejerce la opción de compra: Cuando se supere el plazo de alquiler, habrá que decidir si se efectúa la opción de compra o no. Si decides ejercerla, tendrás que aportar el importe para llevarla a término. Si no se compra la casa, se perderá la prima que se pagó inicialmente.
- Firma la compraventa ante notario: Como ocurre con una compraventa al uso, habrá que formalizar la adquisición de la vivienda ante notario y registrar el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
